Rendementsberekening
Elk bouwnummer heeft een eigen rekenblad met twee kerncijfers: het netto aanvangsrendement en het gemiddelde totaalrendement over twintig jaar.
Hieronder leest u stap voor stap hoe die cijfers ontstaan, zodat u of uw adviseur elke berekening zelf kan narekenen. Voorbeeldberekening voor bouwnummer 1.0.4:
Bouwnummer 1.0.4:
92,5 m² woonoppervlak
slaapkamers 2 badkamers 4 personen
16,7 m² terras
5,44% netto aanvangsrendement in het eerste verhuurjaar
9,11% gemiddeld totaalrendement per jaar over 20 jaar, inclusief waardestijging
€ 35.414 netto opbrengst in het eerste verhuurjaar
Familie Stroomer
De familie Stroomer is sinds 1908 actief in Bergen aan Zee. Op de plek van Strand Residence stond Hotel Prins Maurits, dat al generaties in de familie is. De familie bouwde ook bekende plekken in het dorp, zoals het Vredeskerkje en de Duitse Ferienkolonie. Tom Stroomer is de vierde generatie. Vanuit dezelfde holding ontwikkelt en exploiteert de familie vastgoed en een fietsverhuur. Dat is ook de reden achter dit project: geen ontwikkelaar die bouwt en vertrekt, maar een familie die blijft en zelf belang heeft bij een goed verhuurd en goed onderhouden gebouw.
Strand Residence Exploitatie B.V.
De verhuur van de appartementen loopt via Strand Residence Exploitatie B.V., onderdeel van de holding van initiatiefnemer Tom Stroomer. Het management van de exploitatie berust gezamenlijk bij de initiatiefnemer en ParcPros. ParcPros verzorgt de dagelijkse bedrijfsvoering, met de expertise in verhuur en revenue management die het heeft opgebouwd bij een breed portfolio van vakantieparken. De initiatiefnemer blijft als eigenaar nauw betrokken en bewaakt de koers en de kwaliteit. De afspraken met de eigenaren liggen vast in de verhuurbemiddelingsovereenkomst en de beheer- en serviceovereenkomst.
ParcPros
ParcPros uit Amstelveen is een full-service partner voor de ontwikkeling, verhuur en het beheer van vakantieparken. Het bureau werkt als alternatief voor de grote verhuurlabels: parken verhuren onder hun eigen naam, met ParcPros voor conceptontwikkeling, revenue management, verhuur en dagelijkse operatie. ParcPros exploiteert diverse premium recreatieprojecten in Nederland. Voor Strand Residence voerde ParcPros de commerciële due diligence en de conceptontwikkeling uit. Daarbij horen het benchmarkonderzoek, de weekprijzen per type en de bezettingsgraden waarop deze berekening rust. Daarnaast doet ParcPros samen met ons het management van de exploitatie. De partij die de prognose opstelde, stuurt dus mee op de verhuur in de praktijk.
Booking Experts en Pro Revenue
De verhuur draait op Booking Experts, een cloudgebaseerd reserveringssysteem speciaal voor vakantieparken, campings en verhuurorganisaties. Het bedrijf uit Enschede is in 2011 opgericht en werkt voor meer dan 700 recreatiebedrijven in 14 landen. Reserveringen, administratie, gastcommunicatie en de koppelingen met boekingsplatforms en touroperators lopen via één systeem. Zo staat elk appartement tegelijk op de eigen website en bij de grote boekingskanalen, zonder dubbele boekingen. Daarbovenop werkt Pro Revenue, de revenue management tool van ParcPros. Die volgt continu de bezetting per type en vergelijkt die met het verwachte boekingspatroon. Loopt de vraag achter, dan past de tool de prijzen aan om extra boekingen te halen; is de vraag hoog, dan kan de prijs omhoog. Hotels en luchtvaartmaatschappijen werken al jaren zo. De rekenbladen gaan uit van vaste prijzen per seizoen. In de prognose is geen extra opbrengst door dynamische prijzen meegenomen.
1–2 · Totale opbrengst weekprijs × weken × bezetting, all-in incl. btw € 80.345
3a · Btw (21%) − € 13.944 = € 66.401
3b · Schoonmaak, linnen, servicepakket, reserveringskosten − € 7.716 = € 58.685
Kale huuropbrengst € 58.685
4 · Verhuurcommissie (25% van de kale huur) − € 14.671 = € 44.013
5 · Jaarlijkse kosten eigenaar − € 8.600 = € 35.414
Netto opbrengst € 35.414
6 · Netto opbrengst ÷ koopsom (€ 651.000) 5,44%
7 · Gemiddeld over 20 jaar, met groei en waardestijging 9,11%
De weekprijzen
De weekprijzen zijn bepaald door ParcPros op basis van een benchmarkonderzoek (maart 2026). ParcPros vergeleek Strand Residence met tien premium accommodaties aan de Nederlandse kust en beoordeelde elk daarvan op zes punten: product, prijs, locatie, promotie, mensen en proces.
Vier seizoenen
Het jaar is verdeeld in vier seizoenen. De prijs buiten het hoogseizoen is een vast percentage van de hoogseizoenprijs.
Seizoen - Weken t.o.v. hoogseizoen - Weekprijs
Hoogseizoen - 8 - 100% - € 2.900
Middenseizoen A - 8 - 80% - € 2.320
Middenseizoen B - 10 - 75% - € 2.175
Laagseizoen - 26 - 60% - € 1.740
Bezetting en totale opbrengst
Per seizoen rekenen we met een verwachte bezetting: het deel van de weken dat het appartement verhuurd is. Gemiddeld over het jaar is dat 71,3%, ofwel 37,1 verhuurde weken van de 52. Ook deze bezettingsgraden zijn door ParcPros bepaald. Voor alle bouwnummers geldt dezelfde bezetting.
All-in prijzen
Dit zijn all-in prijzen: wat de gast betaalt, inclusief btw, eindschoonmaak, bedlinnen en handdoeken, servicepakket en reserveringskosten. Zo boeken gasten ook bij vergelijkbare accommodaties. In stap 3 halen we die onderdelen er weer af.
Jaarlijkse kosten van de eigenaar
De eigenaar betaalt de vaste lasten van het appartement. Energie zit in de all-in prijs voor de gast, dus die
kosten liggen bij de eigenaar. Voor bouwnummer 1.0.4:
Kostenpost Per jaar
Nutsvoorzieningen - Elektra € 1.200 · water € 120 · internet, tv en bellen € 210 = € 1.530
Algemene kosten - VvE, contracten en onderhoud (MJOP) € 2.331 · beheerkosten € 2.544 · verzekeringen via VvE € 315 = € 5.189
Belastingen en heffingen - OZB € 359 · rioolheffing € 234 · afvalstoffenheffing € 360 · waterschapslasten € 135 · zuiveringslasten € 89 = € 1.178
Verhuur en onderhoud - Klein onderhoud € 153 · grote schoonmaak € 128 · brandblusser en rookmelders € 90 · brandmeldinstallatie € 180 · legionella € 153 = € 703
Totaal per jaar € 8.600
De kosten verschillen per bouwnummer, onder meer naar oppervlakte en WOZ-waarde.
Netto aanvangsrendement
Het netto aanvangsrendement is de netto opbrengst in het eerste verhuurjaar, gedeeld door de koopsom.
€ 35.414 ÷ € 651.000 = 5,44%
We rekenen over de koopsom v.o.n. exclusief btw. Bij btw-belaste verhuur kan de koper de btw op de koopsom doorgaans terugvragen. Of en hoe dat voor u geldt, hangt af van uw situatie (privé of bv, eigen gebruik); bespreek dat met uw fiscalist.
Wat als de aannames anders uitvallen?
De twee aannames met de meeste invloed zijn de bezetting en de weekprijs. Indicatief voor bouwnummer 1.0.4, met gelijke jaarlijkse kosten:
Scenario Netto opbrengst Aanvangsrendement
Weekprijzen 10% lager = € 30.434 = 4,67%
Bezetting 5 procentpunt lager (66,3%) = € 32.329 = 4,97%
Basisberekening = € 35.414 = 5,44%
Bezetting 5 procentpunt hoger (76,3%) = € 38.498 = 5,91%
Weekprijzen 10% hoger = € 40.394 = 6,20%
Vuistregel: elk procentpunt bezetting is voor dit appartement ongeveer € 600 netto per jaar, ofwel 0,09 procentpunt rendement.
Download hier de voorbeeldberekening van 1.0.4.
Verhuren? U heeft er geen omkijken naar
Aan de verhuur van uw appartement heeft u zelf geen omkijken. Onze professionele verhuurorganisatie neemt contractueel alle taken voor u uit handen: van de huurovereenkomst met de gasten en de bijbehorende administratie, tot de inning van de huur en de ontvangst bij aankomst.
Bij vertrek controleren wij of alles volgens afspraak in orde is en mocht er onverhoopt schade zijn, dan wikkelen wij die voor u af via de waarborgsom. Verder verzorgt de verhuurorganisatie de promotie en de periodieke betalingen van de huuropbrengsten aan u als eigenaar.
De eerste generatie is sinds 1908, het jaar waarin het dorp werd gesticht, actief in de toeristische sector van Bergen aan Zee. Inmiddels dient zich een nieuw hoofdstuk in de familiegeschiedenis aan: de exploitatie van Strand Residence Bergen aan Zee, gericht op een maximaal rendement onderbouwd door betrouwbare berekeningen.
Met een verwachte toename van ruim 40% van het aantal toeristen aan de Nederlandse kust in de komende tien jaar, zijn de vooruitzichten voor Bergen aan Zee uitstekend. Daarnaast bevinden zich diverse aansprekende projecten in ontwikkeling die het dorp opnieuw allure en een fraai aanzicht geven.