Question 1

Investeren in een vakantiewoning: privé of via een BV?

Accepted Answer

U kunt investeren als particulier of als ondernemer, en beide structuren hebben hun eigen fiscale voordelen en aandachtspunten. Ook de verhouding tussen verhuur en eigen gebruik weegt zwaar mee, die bepaalt onder meer de belastingheffing, de mogelijkheid tot btw-teruggave en uw rendement na belasting. Omdat deze factoren per situatie verschillen, bestaat er geen standaardoplossing. In een persoonlijk gesprek kunnen wij er meer over vertellen.

Question 2

Kan ik de btw terugvragen?

Accepted Answer

Zodra u de vakantiewoning duurzaam exploiteert, kwalificeert u voor deze activiteiten als btw-ondernemer. Van duurzame exploitatie is sprake wanneer de woning regelmatig wordt verhuurd. De Belastingdienst hanteerde in het verleden als handreiking dat verhuur van meer dan 140 dagen per jaar als duurzame exploitatie geldt. Inmiddels kan echter ook bij verhuur van minder dan 140 dagen per jaar sprake zijn van btw-ondernemerschap.

Question 3

Moet ik een bedrijf oprichten als ik mijn vakantiewoning wil verhuren?

Accepted Answer

Nee, een bedrijf oprichten is niet nodig. Als particuliere eigenaar van een vakantiewoning kunt u een btw-nummer aanvragen en wordt u aangemerkt als 'ondernemer zonder inschrijving bij de Kamer van Koophandel'. Zo kunt u de btw verrekenen via uw btw-aangiften. Dat gebeurt meestal per kwartaal, maar op verzoek kan dit ook maandelijks of jaarlijks. Wij raden aan om hierover altijd advies in te winnen bij een gespecialiseerd accountants- of adviesbureau.

Question 4

Kan ik een hypotheek afsluiten voor de aankoop van een vakantiewoning?

Accepted Answer

Ja dat is in de meeste gevallen mogelijk, maar een hypotheek voor een vakantiewoning werkt anders dan een hypotheek voor een reguliere woning. Wij brengen u graag in contact met Duin & Pedroli uit Bergen, adviseur voor vakantiewoningen.

Question 5

De banner van AFM met 'U belegt buiten AFM-toezicht'; wat betekent dat?

Accepted Answer

In Nederland is een AFM-vergunning wettelijk verplicht voor wie investeringen aanbiedt. AFM staat voor Autoriteit Financiële Markten, de toezichthouder op de financiële markten. Een vergunning is echter niet nodig wanneer er een vrijstelling van toepassing is. Die geldt bijvoorbeeld voor beleggingsobjecten van meer dan € 100.000,-, en voor objecten die deel uitmaken van een serie van minder dan 20 stuks. Waarom dan die banner? De vakantiewoningen die wij aanbieden vallen vrijwel altijd buiten de vergunningsplicht. In dat geval zijn wij wettelijk verplicht de banner te tonen. De melding zegt niets over de kwaliteit van de investering, zij geeft alleen aan dat de belegging is vrijgesteld van de vergunningsplicht. Als belegger maakt u dus altijd zelf de afweging of de belegging bij u past.

Question 6

Darf ich selbst wählen, in welchen Zeiträumen ich die Wohnung nutze?

Accepted Answer

Es steht Ihnen frei, die Zeiträume zu wählen, in denen Sie in der Wohnung sein möchten. Ist die Wohnung in einer dieser Wochen bereits von jemand anderem gebucht, können Sie diese Woche nicht für sich selbst reservieren.

Question 7

Wie viele Tage darf ich die Wohnung selbst nutzen?

Accepted Answer

Sie dürfen die Wohnung maximal 89 Tage selbst nutzen. Dann betrachtet Sie das Finanzamt weiterhin als Kleinunternehmer. Die übrige Zeit des Jahres muss Ihre Wohnung zwingend vermietet werden.

Question 8

Welche Kosten zahle ich, wenn ich die Wohnung selbst nutze?

Accepted Answer

Sie zahlen die Kosten für das Leasing von Bettwäsche und Handtüchern, die Reinigung sowie eine Vermietungsgebühr von 20 %. Diese Vermietungsgebühr zahlen Sie, um sicherzustellen, dass die Kosten im Vergleich zu Eigentümern, die nicht vermieten, nicht unfair auseinanderlaufen. Die Provisionskosten werden gemeinsam für Personal und Marketing eingesetzt, und zwar das ganze Jahr über. Wenn ein Eigentümer an 89 Tagen keine Provision zahlt und ein Eigentümer, der die Wohnung nicht selbst nutzt, diese sehr wohl zahlt, dann zahlt letzterer Eigentümer 25 % mehr an das gemeinsame Marketing und Personal.

Question 9

Woraus bestehen die Verwaltungskosten?

Accepted Answer

Die Verwaltungskosten bestehen unter anderem aus technischem Personal, Reparaturen in Ihrer Wohnung, Anbindungen zugunsten der Vermietung (TV-Software, Buchungsportale), der Organisation der Reinigung und sonstiger Dienstleistungen, Werkstattkosten, einem 24/7-Notdienst usw.

Question 10

Welche Leistungen werden für die 25 % Provision erbracht?

Accepted Answer

Die 25 % Provision fließt unter anderem in das Vermietungspersonal, Empfangskosten, Marketing, Provisionen für Buchungsportale, kleine Aufmerksamkeiten, Badezimmer-Amenities, die Wartung der Website usw.

Question 11

Darf ich Änderungen an der Einrichtung vornehmen?

Accepted Answer

Nein, das ist nicht möglich. Auf diese Weise sorgen wir dafür, dass alle Wohnungen dieselbe Qualität und Ausstrahlung haben. So kann gemeinsam in Marketing investiert werden. Einheitlichkeit ist eine Stärke des Projekts. Auch können jährliche „Repeater" leicht eine Reservierung vornehmen, da es mehrere Wohnungen des von ihnen gewünschten Typs gibt. Wenn jeder ein eigenes Inventar hätte, wäre dies kaum möglich und würde zulasten der Rendite aller gehen.

Question 12

Darf ich dauerhaft in Strand Residence Bergen aan Zee wohnen?

Accepted Answer

Nein, das ist nicht gestattet; dies ist durch behördliche Vorschriften ausgeschlossen. Die Wohnungen müssen touristisch vermietet werden.

Question 13

Wie stellt die Vermietungsorganisation sicher, dass die Vermietung fair erfolgt?

Accepted Answer

Es gibt mehrere Wohnungstypen. Das Softwaresystem sorgt dafür, dass die Verteilung so fair wie möglich erfolgt. Vorzugsbuchungen werden jedoch stets in der gewählten Wohnung erfüllt.

Question 14

Werden Haustiere zugelassen, und falls ja, kann ich dies für meine Wohnung auch ablehnen?

Accepted Answer

Sie können selbst angeben, ob Haustiere in Ihrer Wohnung willkommen sind oder nicht.

Question 15

Was kommt in die Ladenzeile?

Accepted Answer

An der Ecke wird ein Frühstücks-/Lunchraum eingerichtet. Dies ist ein ähnliches Konzept wie ECHT oder Kaatje Bakery Café in Bergen. Daneben gibt es einen Fahrradverleih, ebenfalls etwas gehobener als üblich. Außerdem entsteht hier der Empfang für das Vermietungsbüro. Dies wird kein Empfang sein, an dem ununterbrochen Betrieb herrscht, sondern eher als „Servicepunkt" zu verstehen.

Question 16

Ich möchte eine andere Küche in der Wohnung, ist das möglich?

Accepted Answer

Nein, das ist nicht möglich. Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, sich für eines der beiden Inventarpakete zu entscheiden. Auf diese Weise kann gemeinsam in Marketing investiert werden. Einheitlichkeit ist eine Stärke des Projekts. Auch können jährliche „Repeater" leicht eine Reservierung vornehmen, da es mehrere Wohnungen des von ihnen gewünschten Typs gibt. Wenn jeder ein eigenes Inventar hätte, wäre dies kaum möglich und würde zulasten der Rendite aller gehen.

Question 17

Sind Parkplatz und Abstellraum im Preis inbegriffen?

Accepted Answer

Das ist richtig.

Question 18

Wie erfolgt die Bezahlung einer Neubauwohnung?

Accepted Answer

Sie schließen einen getrennten Kauf- und Werkvertrag, wobei Sie zunächst das Wohnungseigentumsrecht auf ein Treuhandkonto (Anderkonto) des Notars zahlen. Anschließend zahlen Sie den Bauunternehmer in Raten, jeweils wenn ein Meilenstein erreicht ist, zum Beispiel wenn Ihre Geschossdecke fertiggestellt ist.

Question 19

Ist das Interieurpaket im Preis enthalten, und über wie viele Jahre wird es abgeschrieben?

Accepted Answer

Ja, das ist im Kaufpreis enthalten. Es wird erwartet, dass das Interieurpaket lange hält. Die Küchen werden von Touristen in Bergen aan Zee normalerweise wenig genutzt: An etwa 5 von 7 Tagen pro Woche gehen die Gäste auswärts essen. Kommt es zu Schäden an Geschirr o. Ä., wird dies aus einem „Schadensfonds" ersetzt. Bei jeder Buchung zahlt ein Gast einen Betrag in den Schadensfonds ein. Wenn ein Stuhl kaputtgegangen ist, kann dies in nahezu allen Fällen auf (die Versicherung) der Gäste abgewälzt werden. Daher ist es schwierig zu bestimmen, wann Investitionen getätigt werden müssen, da sich dies stark über die Jahre verteilt. Wir erwarten, dass in 15 bis 20 Jahren das gesamte Inventar erneuert ist, dies jedoch über die Jahre verteilt geschieht.

Question 20

Gibt es feste Zeiträume für die Eigennutzung?

Accepted Answer

Nein, die gibt es nicht. Der Eigentümer kann frei bestimmen, wann er die Wohnung selbst nutzt. Je früher der Eigentümer angibt, in der Wohnung verblieben zu wollen, desto größer ist die Chance, dass diese tatsächlich noch frei ist.

Question 21

Kann ich die Wohnung bei Leerstand nutzen?

Accepted Answer

Grundsätzlich ist das möglich, allerdings muss dann eine Buchung vorgenommen werden, damit die Wohnung blockiert ist. Es wird nämlich mit Dynamic Pricing gearbeitet, und der Preis sinkt mit näher rückendem Leerstandszeitraum zunehmend etwas, um sicherzustellen, dass die Wohnung letztlich vermietet wird. Dadurch zieht man Last-Minute-Gäste an.

Question 22

Wie sieht die grobe Planung des Projekts aus?

Accepted Answer

Der Bau hat begonnen und wird circa 1,5 bis 2 Jahre dauern, bis Q1 2028/Q2 2028.

Question 23

Darf ich dauerhaft in Strand Residence Bergen aan Zee wohnen?

Accepted Answer

Nein, das ist nicht gestattet; dies ist durch behördliche Vorschriften ausgeschlossen. Die Wohnungen müssen touristisch vermietet werden.

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